KİRA BEDELİNİ ÖDEMEYEN KİRACININ İCRA TAKİBİ YOLUYLA TAHLİYESİ
GİRİŞ
Hukukumuzda belirli sebeplerin gerçekleşmesi koşuluyla, kiralanan taşınmazın tahliye edilebilmesi için dava veya icra yoluna başvurma imkanı bulunmaktadır. Bu kapsamda, kiracının muaccel kira bedelini ödememesi halinde, İcra İflas Kanunu (“İİK”) m. 269 ve devamındaki hükümleri uyarınca kiralanandan tahliyesinin sağlanması mümkündür. İlamsız icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesi, dava süreçlerine nazaran daha hızlı ve etkin bir yol olup uygulamada sıklıkla tercih edilmektedir.
Aşağıda kiraya verenin kiracıya karşı başlatacağı icra takibi kapsamında, kiracının kiralanandan tahliyesi sürecine dair koşullar ve önem arz eden noktalar inceleme konusu yapılacaktır.
KİRALANANIN İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ İÇİN GEREKEN ŞARTLAR
İİK m. 269 uyarınca kira bedelini ödemeyen kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilebilmesi için aşağıda yer koşulların gerçekleşmesi gerekir:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır: Kira sözleşmesinin, sözlü veya yazılı olarak akdedilmesi mümkündür. İİK m. 269 uyarınca kiralananın tahliye edilebilmesi için öncelikle kiraya veren ve kiracı arasında hukuken geçerli bir sözleşme bulunması gerekmektedir.
- Kiracı kira bedelini ödememiş olmalıdır: Kiracı, kira bedelinin ödenmesine dair yaptıkları anlaşmada belirtilen sürede veya böyle bir anlaşma yoksa TBK m. 314 uyarınca kira bedelinin ödenmesi gereken zamanda, kiracı, kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirmeyerek kira bedelini ödememesi, kiralanan taşınmazın icra takibi marifetiyle tahliyesi imkanına başvurabilmek için en temel şarttır.
KİRALANANIN İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ AŞAMALARI
- İcra Takibi Başlatılması: Kiraya verenin yetkili icra dairesi nezdinde usulüne uygun bir icra takibi başlatması akabinde, icra dairesi, borçlu kiracıya bir ödeme emri gönderir. Kural olarak icra takibinin kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde başlatılması gerekir. Ancak kira bedeli alacağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca kiralayanın yerleşim yerinde ödenecek bir borç olduğundan kiralayanın kendi yerleşim yerindeki icra dairesinde de bu takibi başlatması mümkündür. Yetkili icra dairesi borçluya göndereceği ödeme emrinde, kiracıya kira bedeli borcuna 7 gün içinde itiraz etme hakkı olduğunu ve itiraz etmemesi halinde ise 30 gün içinde ödeme yapmazsa kiralanandan tahliye edileceğini ihtar eder.
- Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi ve borcunu da ödememesi: Kiracı ödeme emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içinde borca itiraz etmez ve borcunu 30 gün içinde de ödemezse, 30 günlük sürenin dolması akabinde, kiraya verenin başvurusu üzerine icra hukuk mahkemesi eliyle kiracının kiralanandan tahliye edilmesi sağlanır.
- Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi: Kiracı, kira sözleşmesini kabul etmekle birlikte kira bedelini ödediğini belirterek ödeme emrine itiraz edebilir. Kiracının bu itirazını, ödeme emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içerisinde icra dairesi nezdinde ileri sürmesi gerekmektedir. Borçlunun yasal sürede itiraz etmesi üzerine icra takibi durur. Bu durumda, kiraya veren, borçlunun itirazının kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde icra hukuk mahkemesine başvurarak “itirazın kaldırılması ve tahliye” isteminde bulunmalıdır. İcra hukuk mahkemesi, borçlunun itirazının haksız olduğuna kanaat getirirse, itirazı kaldırarak takibin devamı ile kiracının kiralanandan tahliye edilmesine karar verir.
Burada önemle belirtmek gerekir ki borçlu kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük yasal sürenin dolmasından sonra kira bedeli borcunu ödese dahi kiraya veren kiracının kiralanandan tahliyesini talep etmek hakkına sahiptir. Zira kiracıya kira bedelini ödemesi için tanınan yasal süre dolmuştur. Görüldüğü üzere, kiracının kira bedelini ödeme borcunu zamanında yerine getirmemesi üzerine, kiralanandan icra takibi eliyle tahliyesini sağlamak etkili bir müessesedir.
Yukarıda yer verilen açıklamalarımız, hukuki görüş ve tavsiye niteliğinde olmayıp, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir; Her somut durumun kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekmekte olup hak kaybına uğramamak için yasal süreçlerin uzman yardımıyla takip edilmesini tavsiye ederiz.
Kira bedeline dair yaşadığınız uyuşmazlıklarda, danışmanlık ihtiyacı duyuyorsanız iletişim adreslerimizden bizlere her zaman ulaşabilirsiniz.